Fideicomiso para extranjeros: qué es y quién lo necesita

Un fideicomiso para extranjeros es un contrato con un banco mexicano que permite a una persona extranjera comprar una casa en la zona restringida: a menos de 50 km de la costa o de 100 km de una frontera. El banco queda como titular y tú como beneficiario, con derecho a vivirla, rentarla, venderla o heredarla. Dura hasta 50 años y se renueva.

Si eres mexicano, no lo necesitas, aunque vivas en Estados Unidos o tengas otra nacionalidad. Lo necesitan tu pareja si es extranjera, el colombiano, venezolano o argentino que se muda a México y compra junto al mar, y el estadounidense que compra en Huatulco o Puerto Escondido. En 2026, el permiso de la SRE cuesta MXN 21,650 y el banco cobra apertura y anualidad aparte.

¿Quién necesita un fideicomiso para extranjeros?

La Constitución (artículo 27) impide a los extranjeros tener propiedad directa en la franja de 100 km junto a las fronteras y 50 km junto a las playas. La Ley de Inversión Extranjera (artículos 11 a 14) abre la puerta con el fideicomiso: con permiso de la SRE, un banco mexicano recibe la propiedad y la mantiene para ti.

Desde un acuerdo de la SRE de 1998, los nacionales de países con relaciones diplomáticas con México solo presentan el convenio por escrito para comprar tierra adentro, sin permiso aparte. El paso a paso de la compra está en comprar casa en México desde Estados Unidos.

Si compras tierra adentro: el convenio de renuncia

Desde el 17 de junio de 2026, la SRE solo recibe los formatos SRE-2022-084-006-A o -B. Se entregan en persona o por correo a articulo27@sre.gob.mx, con prueba de tu condición migratoria y las medidas y colindancias del inmueble. Los documentos extranjeros van apostillados y, si no están en español, con traducción de perito. Si te representa otra persona, necesita un poder especial o un poder general para actos de dominio.

Cómo funciona

En el contrato aparecen tres partes:

• El banco (fiduciario). Es el titular durante todo el plazo y actúa según tus instrucciones por escrito.
• Tú (fideicomisario). La ley te da el uso y aprovechamiento del inmueble, incluidos sus frutos y rendimientos. Por eso puedes vivir ahí o rentarlo.
• El vendedor (fideicomitente). En una reventa, transmite la propiedad al banco el día de la firma.

El fideicomiso se constituye en la escritura, ante notario. Después, el banco avisa a la SRE en un plazo de 5 días hábiles y lo inscribe en el Registro Nacional de Inversiones Extranjeras en 40 días hábiles. Como dueño pagas predial, agua y cuotas de condominio igual que cualquier propietario.

Dos ejemplos en la costa de Oaxaca

• Huatulco. Benditas Villas de Salchi, 19 villas en preventa en la bahía de Salchi, y BB Residential, ocho residencias en Residencial Conejos, se escrituran con fideicomiso cuando el comprador es extranjero. Más contexto en comprar propiedad en Huatulco.
• Puerto Escondido. Biaani está en El Puertecito, que pertenece al municipio de Santa María Colotepec y no a San Pedro Mixtepec, el de Puerto Escondido. El fideicomiso funciona igual; el municipio define el impuesto de adquisición y el predial. Ver comprar propiedad en Puerto Escondido.

Plazo de 50 años y renovación

El artículo 13 de la Ley de Inversión Extranjera fija un máximo de 50 años, prorrogable a solicitud del beneficiario. La prórroga se pide al banco dentro de los 90 días hábiles anteriores al vencimiento. Si la pides tarde, la SRE cobra MXN 10,615 (cuota de 2026).

Beneficiarios sustitutos: la parte que cuida a tu familia

Al pedir el permiso, el banco registra a los beneficiarios en primer lugar y a los de segundo lugar y sustitutos (Reglamento de la Ley de Inversión Extranjera, artículo 9-III). La ley de títulos y operaciones de crédito permite nombrar a varias personas para que reciban el beneficio al mismo tiempo o una después de otra (artículo 383). Los sustitutos sucesivos deben estar vivos, o concebidos, cuando fallezca quien constituyó el fideicomiso.

Nombrarlos desde la firma puede simplificar lo que vive tu familia, porque los derechos pasan conforme al contrato. Puedes cambiarlos después a través del banco, que reporta las nuevas designaciones a la SRE cada abril. Aun así, conviene tener un testamento en México para lo que el fideicomiso no cubra.

Permiso de la SRE: costo y tiempos

El banco presenta la solicitud en SIPAC27, el sistema en línea de la SRE.

Comisiones del banco

La ley no regula lo que cobra el banco y las cifras publicadas varían mucho. En 2026, la apertura suele quedar entre 1,500 y 3,000 dólares con todo y permiso, y la anualidad entre 500 y 2,000 dólares. Algunos bancos cobran también por cancelar o ceder el fideicomiso.

Antes de elegir banco, pide a cada uno, por medio del notario, su tabla de comisiones por escrito:

1. Cuánto cuesta la apertura y qué incluye.
2. Cuánto es la anualidad, en qué moneda se cobra y cuándo vence.
3. Cuánto cuesta cambiar beneficiarios, ceder el fideicomiso o terminarlo.
4. Cómo maneja la renta si el dinero pasa por el fideicomiso.

Estas cuotas se suman a los gastos normales de escrituración, que desglosamos en cuánto cuesta comprar una propiedad en México.

Vender o ceder el fideicomiso

• A otro extranjero. Según el banco, el comprador toma tu lugar en el fideicomiso existente o el banco pasa la propiedad a uno nuevo a su nombre. Pregunta cuál usa tu banco y cuánto cobra.
• A un mexicano. Instruyes al banco para que le transmita la propiedad directamente, y el fideicomiso termina.

La venta se firma ante notario, que calcula y paga el impuesto sobre la renta del vendedor. Si no vives en México para efectos fiscales, pagas 25% del precio sin deducciones o, si lo eliges, 35% de la ganancia. Si vives en México y eres residente fiscal, puedes exentar la venta de tu casa habitación hasta por 700,000 UDIS (unos MXN 6.2 millones en octubre de 2026), una vez cada tres años, si lo compruebas ante el notario. Más en impuestos de una propiedad en México.

La sociedad mexicana: cuándo sí aplica

Una empresa mexicana con cláusula de admisión de extranjeros puede tener inmuebles en la zona restringida a su nombre, pero solo para uso no residencial: un hotel, tiempo compartido o el inventario de un desarrollador. Debe avisar a la SRE dentro de los 60 días hábiles siguientes a la compra (MXN 1,475 si es a tiempo). Para vivienda, incluso una empresa necesita fideicomiso. Además, una sociedad implica contabilidad, declaraciones y un cuestionario económico cada año. Para una casa propia, el fideicomiso es el camino habitual.

Si te estás mudando a México, el fideicomiso y la residencia son trámites separados; los requisitos de 2026 están en residencia en México para extranjeros.

En Huatulco y Puerto Escondido, el fideicomiso forma parte de cada cierre que acompañamos con compradores extranjeros. Si te interesa BB Residential o Biaani, pedimos contigo las comisiones de los bancos y te explicamos el permiso, los beneficiarios y la escritura antes de que decidas.

Esta guía es informativa; confirma tu caso con un notario y un asesor fiscal.