Pagar casa en México desde Estados Unidos: cómo y cuánto cuesta

Para pagar casa en México desde Estados Unidos, lo normal es una transferencia bancaria desde tu cuenta de allá, o desde tu cuenta en México si tienes una, a la cuenta del vendedor, del notario o de una empresa de escrow. En efectivo no se puede: desde MXN 941,412.75 en 2026, unos USD 51,100, la ley lo prohíbe.

Lo que más cuesta no es la comisión del envío, sino el tipo de cambio. Y si mandas desde tu cuenta bancaria, no pagas el nuevo impuesto de 1% a las remesas. Abajo va cada paso, con lo que te conviene guardar para el día que vendas.

Las formas de pagar casa en México desde Estados Unidos

Lo común es combinar: el precio va al vendedor, directo o por escrow, y los impuestos y gastos de escrituración van a la cuenta del notario, que los paga por ti. Acuerda con el notario y el vendedor, por escrito, a dónde va cada pago.

El escrow, en breve. No lo exige la ley mexicana y en México no está regulado; las empresas de EE. UU. las regula su estado. Depositas el apartado, a menudo cerca de 10%, al firmar la promesa, y luego el resto. Al cierre, el notario manda un estado de distribución de fondos y autoriza la liberación; la empresa paga al vendedor, los impuestos y los gastos, y le manda los comprobantes al notario.

Por qué no puedes pagar en efectivo

La ley contra el lavado de dinero (LFPIORPI, artículo 32) prohíbe pagar en efectivo, es decir, billetes y monedas en pesos o en dólares, o metales preciosos, la compra de un inmueble de 8,025 UMA o más: MXN 941,412.75 en 2026. Casi cualquier casa cuesta más que eso, así que el precio se paga por transferencia.

Arriba de ese monto, el notario registra en la escritura cómo se pagó. Además, los notarios reportan las escrituras de 8,000 UMA o más (MXN 938,480) y los desarrolladores reportan las ventas de 8,025 UMA o más, con la identificación del comprador.

Si juntaste el enganche con años de ahorro, ten a la mano los estados de cuenta que lo muestran. Te van a preguntar de dónde viene el dinero, y la respuesta más simple es un papel del banco.

Confirma cada cuenta por teléfono

Las compras de casa atraen fraudes por correo: alguien se mete a la conversación y manda "nuevos datos" de una cuenta que controla. Una vez que el dinero llega, recuperarlo es difícil.

1. Pide los datos bancarios en persona o en un documento de la notaría o de la empresa de escrow.
2. Confírmalos llamando a un número que tú buscaste, no al que viene en el correo.
3. Revisa el nombre del titular, el banco y la CLABE de 18 dígitos.
4. Si te cambian los datos por correo, no transfieras hasta confirmar por teléfono.
5. Manda primero una cantidad pequeña y pide que te confirmen el monto exacto.

Transfiere siempre desde una cuenta a tu nombre. Un envío desde la cuenta de un primo o de tu empresa obliga a explicar más cosas en la firma.

El tipo de cambio: ahí se va el dinero

Bancos y casas de envío venden pesos con un margen sobre el tipo de cambio de mercado. Compara lo que te ofrecen con el FIX de Banxico del día: el 19 de octubre de 2026 fue de 18.4253 pesos por dólar. Sobre USD 200,000, un margen de 1% son USD 2,000; uno de 3%, USD 6,000.

Si ganas en dólares, un peso fuerte te encarece la casa. En los últimos cinco años el FIX fue de 21.82 (noviembre de 2021) a 16.34 (abril de 2024). Un departamento de MXN 4 millones costaba unos USD 183,300 en el primer extremo y unos USD 244,900 en el segundo; al FIX del 19 de octubre, unos USD 217,100.

Si el precio está en pesos y la firma es en varios meses, decide desde el principio si cambias todo de una vez o por partes.

¿Precio en dólares o en pesos?

En San Miguel y en la costa, muchas casas se anuncian en dólares. Aun así, los impuestos en México se calculan en pesos, y la escritura lleva una cifra en pesos. Si tu contrato está en dólares, deja por escrito qué tipo de cambio se usa y de qué fecha.

Escriturar por menos de lo que pagaste no conviene. El impuesto de adquisición toma el valor más alto entre precio, valor fiscal y avalúo, así que no baja. Y cuando vendas, tu ganancia se calcula desde el precio de la escritura: una cifra baja hoy es más impuesto mañana. Lo que cuesta escriturar en cada municipio está en cuánto cuesta escriturar en México.

El impuesto de 1% a las remesas

Desde el 1 de enero de 2026, Estados Unidos cobra 1% sobre los envíos de dinero pagados con efectivo, money orders, cheques de caja o algo parecido (Ley Pública 119-21, nueva sección 4475 del código fiscal). Los envíos que salen de una cuenta bancaria en EE. UU., o que pagas con tarjeta de débito o crédito de allá, no pagan ese impuesto.

Para la casa, la regla práctica es mandar el dinero desde tu cuenta de banco y no comprar un cheque de caja ni pagar en ventanilla con efectivo.

Un aviso aparte: Directo a México, el programa de Banxico por el que llegan pagos de pensiones del gobierno de EE. UU. a cuentas en México, cierra el 20 de noviembre de 2026. Si recibes así una pensión, conserva una cuenta en Estados Unidos y confirma con la SSA cómo seguirás cobrando.

Si no vas a estar en la firma

Otorga un poder en el consulado de México que te quede más cerca; en 2026 cuesta MXN 3,148.72, unos USD 170. Tu apoderado firma la escritura ante el notario, pero el dinero conviene que salga de tu cuenta, no de la suya. Para identificarte, lleva pasaporte mexicano o INE; la credencial tramitada en el extranjero sirve como identificación. El proceso completo está en comprar casa en México desde Estados Unidos.

Los papeles que debes guardar

• La escritura con el sello del Registro Público.
• El contrato de promesa y el recibo de cada pago.
• Los comprobantes de cada transferencia, con fecha, monto en dólares y en pesos y tipo de cambio.
• Los estados de cuenta de donde salió el dinero.
• Las facturas (CFDI) del notario, impuestos, avalúo y cualquier mejora.

Si un día vendes siendo residente fiscal en México, esas facturas sostienen tus deducciones. Si vendes como no residente, la opción de pagar 35% sobre la ganancia también depende de ellas. Y si declaras en Estados Unidos, el IRS quiere la misma historia en dólares. Todo esto está en impuestos de una casa en México.

Si tienes cuentas en México: el FBAR

Si eres ciudadano estadounidense, tienes green card o el IRS te considera residente, tus cuentas fuera de EE. UU. cuentan para el FBAR (FinCEN 114). Se presenta cuando todas juntas pasan de USD 10,000 en algún momento del año, y vence el 15 de abril, con prórroga automática al 15 de octubre. Suma la cuenta de nómina vieja, la de ahorro y la que abriste para la casa.

El Formulario 8938 aplica arriba de USD 50,000 al cierre del año o USD 75,000 en cualquier momento si declaras como soltero, y el doble si declaras en conjunto. La casa en sí no va en ninguno de los dos.

Si vas a financiar una parte

BBVA México tiene un crédito para mexicanos que trabajan en Estados Unidos, Tu Opción México, a 10.70% fijo en pesos con hasta 90% de financiamiento, usando tus talones de pago y tu W-2. Las demás rutas están en crédito hipotecario para comprar en México desde Estados Unidos, y el simulador de crédito te dice cuánto tendrías que mandar el día de la firma.

Si buscas una segunda casa en el bosque, Las Nubes es una cabaña de tres recámaras en Lagunas de Servín, Amealco, a 2,760 metros de altitud, en USD $1,000,000. Si te interesa, revisamos contigo y con el notario a dónde va cada pago antes de que transfieras.

Esta guía es informativa; confirma tu caso con un notario y un asesor fiscal.