Comprar departamento en preventa en la playa: qué revisar

Comprar departamento en preventa en la playa suele significar pagar de 30% a 50% del precio durante la obra, muchas veces sin intereses en 12 a 36 meses, y el resto, de 50% a 70%, a la entrega. A cambio eliges unidad desde el plano y repartes los pagos; el riesgo es que pagas meses o años antes de que el departamento exista.

Por eso lo importante se revisa antes del primer depósito: terreno escriturado y sin gravámenes, licencia de construcción, autorización ambiental de Semarnat, historial del desarrollador, a dónde va tu dinero y un contrato registrado en Profeco. Si eres mexicano, compras directo, sin fideicomiso, aunque vivas en Estados Unidos.

Cómo funcionan los planes de pago de una preventa

Un ejemplo con un departamento de MXN 4,000,000: apartas con 200,000, pagas 25% en 18 meses (unos 55,556 pesos al mes) y liquidas 2,800,000 a la entrega. Algunos desarrolladores descuentan el precio si das más al principio, y otros ofrecen financiamiento propio de 5 a 12 años, más o menos a 6% a 10%.

Si ganas en dólares, cada mensualidad en pesos se mueve con el tipo de cambio. Esos 55,556 pesos serían unos USD 2,546 con el dólar a 21.82, USD 3,015 al FIX del 19 de octubre de 2026 (18.4253) y USD 3,401 a 16.34, los dos extremos de los últimos cinco años. Deja margen en tu presupuesto.

Qué revisar antes de comprar departamento en preventa en la playa

El terreno

Pide la escritura del terreno inscrita en el Registro Público, a nombre de la empresa que vende o de un fideicomiso del proyecto, y un certificado de libertad de gravámenes reciente. Si el terreno está hipotecado para financiar la obra, el contrato debe decir cómo se libera tu unidad a la entrega.

Confirma que no sea ejido. Una parcela ejidal solo se puede vender a ejidatarios o avecindados del mismo núcleo hasta que pasa a dominio pleno y se inscribe en el Registro Público; una venta que se salta esos pasos puede anularse.

Los permisos

• Uso de suelo y licencia de construcción del municipio, para el número de departamentos que se venden.
• Autorización de impacto ambiental de Semarnat. Los desarrollos inmobiliarios que afectan ecosistemas costeros la necesitan antes de construir (LGEEPA, artículo 28, fracción IX). Pide la resolución y sus condiciones, como densidad y área conservada.
• El municipio correcto. El Puertecito, al sureste de Puerto Escondido, está en Santa María Colotepec, no en San Pedro Mixtepec; ahí los permisos los da Colotepec.
• Agua y servicios. En Huatulco, Fonatur entregó agua, drenaje, calles y basura al estado y al municipio el 1 de enero de 2024. Pregunta quién dará el agua al desarrollo y si la conexión ya está autorizada.

El desarrollador

Visita al menos un proyecto terminado y platica con los dueños. Compara la fecha que les prometieron con la fecha en que recibieron llaves, y pregunta si la administración ya pasó a los condóminos. Revisa que la empresa que firma tu contrato sea la dueña del terreno y la titular de los permisos.

Pregunta también cuántas unidades van vendidas y cómo se financia la obra: crédito bancario, mensualidades de compradores o capital propio. Un proyecto que necesita vender más para seguir construyendo tiene más riesgo de retraso.

A dónde va tu dinero

Muchas veces los depósitos van directo al desarrollador. Pregunta si van a una cuenta de escrow o a un fideicomiso de administración que libera el dinero según avanza la obra. Si no, tu protección es el contrato y la solidez del desarrollador.

Todo se paga por transferencia: la ley prohíbe pagar en efectivo un inmueble de MXN 941,412.75 o más en 2026, y los desarrolladores reportan esas ventas. Guarda cada comprobante; los vas a necesitar en la escritura y, años después, al vender.

El contrato y Profeco

La NOM-247-SE-2021 es obligatoria desde septiembre de 2022 para desarrolladores, constructores, promotores y cualquiera que venda vivienda. Fija la información que te deben dar y lo mínimo que debe traer el contrato, también el de preventa, y el desarrollador registra su contrato de adhesión en Profeco. Pide el número de registro y compara lo que vas a firmar con el contrato registrado.

Las cláusulas que debes leer dos veces

• Fecha de entrega, periodo de gracia y qué cuenta como retraso o fuerza mayor. En la costa de Oaxaca la temporada de huracanes va del 15 de mayo al 30 de noviembre; Agatha tocó tierra en 2022 y Erick, categoría 3, en junio de 2025, con daños en Puerto Escondido. Pregunta cómo se manejan los retrasos por tormenta.
• Penas en los dos sentidos: cuánto paga el desarrollador por mes de retraso y cuánto pagas tú si te atrasas en una mensualidad.
• Anexo de especificaciones: metros cuadrados, planos, materiales, acabados, equipamiento y fecha de las áreas comunes.
• Devoluciones: qué pasa si se cancela el proyecto, si niegan un permiso o si cancelas tú, y en cuánto tiempo te regresan el dinero.
• Moneda y tipo de cambio de cada pago.
• La escritura: cuándo se firma, ante qué notario y quién paga los gastos.
• Cesión: si puedes traspasar tu contrato antes de la entrega y con qué costo.

El Código Civil Federal pide que la promesa de compraventa sea por escrito, con los elementos del contrato definitivo y con plazo. Si una parte se niega a firmar la escritura, la puede firmar el juez, salvo que un tercero de buena fe ya haya adquirido el inmueble. El orden completo, de la promesa a la escritura, está en comprar casa en México desde Estados Unidos.

La escritura: con o sin fideicomiso

Si eres mexicano, compras directo en la playa, igual que en cualquier parte. Si vives en Estados Unidos y no vas a venir a la entrega, otorga un poder en el consulado (MXN 3,148.72 en 2026) y lleva pasaporte mexicano o INE.

Si eres extranjero, a menos de 50 km de la costa compras con fideicomiso. El permiso de la SRE dura 180 días y se puede prorrogar una vez, así que el fideicomiso se arma cerca de la entrega. Suele costar entre USD 1,500 y 3,000 abrirlo, permiso incluido, y de USD 500 a 2,000 al año. Los detalles están en qué es un fideicomiso para extranjeros.

Cómo pagar el saldo a la entrega

El saldo y los gastos de escrituración llegan juntos. En Huatulco, el impuesto de adquisición va de 2.5% a 4.75% según el valor, más un recargo municipal de 10%; súmale notario, registro, avalúo y las primeras cuotas de mantenimiento.

• Crédito de BBVA para mexicanos que trabajan en EE. UU. Tu Opción México presta en pesos a 10.70% fijo con hasta 90% de financiamiento, o 10.40% hasta 70%, con tus talones de pago y W-2. La propiedad debe ser urbana o suburbana: pregunta si el desarrollo califica.
• Crédito en dólares para ciudadanos estadounidenses y residentes con green card: MoXi puede firmar cuando la entrega está a menos de 120 días, con puntaje FICO de 720 o más y al menos 35% de enganche.
• Ahorro, o una línea de crédito sobre tu casa en Estados Unidos.

Las opciones están comparadas en crédito hipotecario para comprar en México desde Estados Unidos, y el simulador de crédito calcula cuánto necesitas el día de la entrega. Si te interesa la zona, lee comprar propiedad en Huatulco.

Benditas Villas de Salchi está en preventa: 19 villas de 415 a 418 m² en la bahía de Salchi, a 25 minutos del aeropuerto de Huatulco, con arquitectura de Anonimous y 73% del terreno conservado como paisaje nativo, desde USD $1,000,000. Si la estás considerando, pedimos contigo cada documento de esta guía, de la escritura del terreno a la autorización ambiental, antes de cualquier depósito.

Esta guía es informativa; confirma tu caso con un notario y un asesor fiscal.