Cuánto cuesta escriturar en México en 2026: guía por municipio

Escriturar una casa en México cuesta, en 2026, entre 4% y 9% del precio si compras de contado. Si te preguntas cuánto cuesta escriturar en México en tu caso, el dato que más pesa es el impuesto de adquisición, que fija cada municipio en su Ley de Ingresos: 2.1% en Puerto Escondido, alrededor de 3.2% en San Miguel de Allende para una casa de 5 millones y cerca de 5.94% en Amealco. A eso se suman notario, registro y avalúo.

Si eres mexicano, aunque vivas en Estados Unidos o tengas doble nacionalidad, compras directo en cualquier parte, también en la playa, sin fideicomiso y sin trámite ante la SRE. Si eres extranjero, sumas uno de esos dos trámites. Abajo va el detalle, con un ejemplo de una casa de MXN 5 millones.

Qué pagas al escriturar

• Impuesto de adquisición (ISABI o traslado de dominio), que cobra el municipio.
• Honorarios del notario, que se negocian.
• Derechos del Registro Público y el certificado de libertad de gravámenes.
• Avalúo, que sirve para fijar la base del impuesto.
• Si eres extranjero: el convenio de renuncia ante la SRE tierra adentro, o el fideicomiso a menos de 50 km de la costa.
• Si no puedes viajar: un poder notarial.

El vendedor paga el ISR de la venta; el notario lo calcula y lo entera. Si quieres ver el proceso completo, desde la oferta hasta la firma, está en cómo comprar casa en México desde Estados Unidos.

El impuesto de adquisición, municipio por municipio

Leímos cada tasa en la Ley de Ingresos 2026 del municipio. El "2% en todo el país" que circula en internet casi nunca es exacto.

La base es el valor más alto entre el precio, el valor fiscal y el avalúo. Por eso "escriturar por menos" no baja el impuesto, y además te sube la ganancia gravable el día que vendas.

En Huatulco, leída tal cual, la tasa de cada rango se aplica sobre todo el valor: una casa de poco más de 5 millones pasa de 3.5% a 4.5% sobre cada peso. Y en Oaxaca la ley estatal pone un tope de 2% para viviendas de hasta 17 UMA anuales, unos MXN 727,509 en 2026. Los recargos de Huatulco y Puerto Escondido están en la ley; confirma con el notario cómo los aplica al cierre.

Notario, registro y avalúo

Notario. Es un abogado con fe pública que da el estado, y normalmente el comprador lo elige. Sus honorarios se negocian; en San Miguel se ven entre 1% y 2.5% del precio. Pide un presupuesto por escrito que separe honorarios, impuestos e IVA.

Registro Público. En Guanajuato, inscribir la escritura cuesta MXN 2,574 en ventanilla (2,460 en línea) y el certificado de libertad de gravámenes, MXN 470. En Oaxaca, la inscripción cuesta 14 UMA (MXN 1,642.34) y el certificado, 4.5 UMA (MXN 527.90). En Querétaro, desde 2026 se cobran 7 UMA (MXN 821.17) por validar una escritura firmada ante notario de otro estado.

Avalúo. En San Miguel, el avalúo municipal cuesta MXN 138.88 más 0.6 pesos por cada mil de valor: MXN 3,138.88 sobre 5 millones. Un valuador privado cobra de 1 a 1.5 pesos por millar, de 5,000 a 7,500 pesos sobre la misma casa. En Amealco el avalúo hacendario es obligatorio.

Pide factura electrónica (CFDI) de cada pago. Cuando vendas, esos comprobantes sostienen tus deducciones.

Cuánto cuesta escriturar en México: ejemplo con una casa de 5 millones

Es una estimación, no una cotización. Supuestos: comprador mexicano, compra de contado, base igual al precio y MXN 5,000,000 (unos USD 271,000 al FIX de 18.4253 del 19 de octubre de 2026).

La misma casa en Amealco pagaría MXN 297,128 solo de impuesto de adquisición, antes de notario, registro y avalúo. Si el avalúo sale por encima del precio, el impuesto se calcula sobre el avalúo.

Si eres extranjero, suma esto

• Tierra adentro (San Miguel, Amealco): el convenio de renuncia ante la SRE, MXN 5,250. No necesitas permiso, solo el escrito.
• En la costa (Huatulco, Puerto Escondido): el permiso de la SRE para el fideicomiso, MXN 21,650 más 596 de estudio, y la apertura en el banco. En total, suele costar entre USD 1,500 y 3,000, más una cuota anual de USD 500 a 2,000 según el banco.

Cómo funciona el fideicomiso y a quién nombrar como beneficiario está en qué es un fideicomiso para extranjeros.

Si compras con crédito

Un crédito hipotecario suma sus propios gastos al cierre. Con BBVA Tu Opción México, el crédito para mexicanos que trabajan en Estados Unidos, la comisión por apertura es de 1% del monto, más MXN 672.41 más IVA de estudio por solicitante y USD 175 de originación; el banco además pide su propio avalúo. La hipoteca también se inscribe en el Registro Público, así que pide al notario que la incluya en el presupuesto.

El seguro de título es opcional y se cotiza por propiedad; no existe para terrenos ejidales. Una empresa de escrow (depósito en garantía) tampoco es obligatoria y sus tarifas no se publican: pide cotización por escrito.

Si vives en Estados Unidos: firmar con poder

Si no puedes venir a la firma, otorga un poder en el consulado de México más cercano. En 2026 cuesta MXN 3,148.72, unos USD 170, y evita la apostilla y la traducción que pide un poder firmado ante un notary public de allá. La escritura la firma tu apoderado ante el notario en México.

Para identificarte, lleva pasaporte mexicano o INE; la credencial tramitada en el extranjero sirve como identificación. No confirmamos que todos los notarios acepten la matrícula consular para escriturar.

El dinero también tiene sus reglas: el notario registra cómo se pagó y el efectivo está prohibido arriba de cierto monto. Lo explicamos en cómo pagar una casa en México desde Estados Unidos.

Lo que pagas cada año

El predial se cobra sobre el valor catastral, que suele estar muy por debajo del valor comercial. En San Miguel, un valor fiscal de 2 millones paga MXN 5,950 al año, o 5,057.50 si pagas en enero.

Para residentes de la costa hay dos datos útiles. En Huatulco, quien tiene credencial del INAPAM paga 50% del predial en una propiedad, y el recargo de 10% no aplica si es tu casa. En Puerto Escondido, adultos mayores y personas con discapacidad tienen 50% de descuento en el primer trimestre.

Suma las cuotas de mantenimiento si compras en condominio (pide el presupuesto del último año) y un seguro de daños; en la costa, confirma que cubra viento e inundación, porque la temporada de huracanes del Pacífico va del 15 de mayo al 30 de noviembre. Los impuestos por rentar o vender la casa están en impuestos de una casa en México.

Si estás viendo la costa de Oaxaca, BB Residential tiene residencias en Residencial Conejos, Huatulco, de USD $340,000 a $568,251, con tres playas a las que llegas caminando. Si vas a financiar una parte, el simulador de crédito hipotecario suma estos gastos al dinero que necesitas el día de la firma. Y si quieres, le pedimos al notario un presupuesto por escrito para una unidad concreta antes de que firmes nada.

Esta guía es informativa; confirma tu caso con un notario y un asesor fiscal.