Comprar casa en México desde Estados Unidos: guía 2026

Sí puedes, y con menos trámites que un extranjero. Para comprar casa en México desde Estados Unidos siendo mexicano, escrituras a tu nombre en cualquier parte del país, incluida la playa, sin fideicomiso y sin trámite ante la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE). Si tienes doble nacionalidad, la ley te trata como mexicano para comprar (Ley de Nacionalidad, artículos 12 a 14).

Lo que sí tienes que resolver desde allá son tres cosas: qué documentos te sirven, quién firma la escritura si no puedes viajar y cómo mandar el dinero. Aquí va todo en orden, del presupuesto a la escritura, con los costos de 2026 por municipio.

Comprar casa en México desde Estados Unidos: lo que cambia si eres mexicano

La Constitución (artículo 27) reserva a los mexicanos el derecho de ser dueños directos de la tierra. Los extranjeros no pueden tener propiedad directa a menos de 100 km de una frontera o de 50 km de la costa; ahí compran mediante un fideicomiso bancario. Tú no lo necesitas.

Eso te ahorra el permiso de la SRE para el fideicomiso (MXN 21,650 en 2026), la comisión anual del banco (típicamente de 500 a 2,000 dólares) y el convenio de renuncia que firman los extranjeros tierra adentro (MXN 5,250).

Tres casos conviene plantearlos al notario desde el principio:

• Tu esposa o esposo no es mexicano. En la costa, un extranjero no puede tener la propiedad directa. Pregunta cómo queda su parte; puede requerir un fideicomiso para extranjeros.
• Tus hijos nacieron en EE. UU. Son mexicanos por nacimiento si su papá o su mamá es mexicano (Constitución, artículo 30), y desde la reforma de 2021 eso aplica sin importar la generación. Registrar su nacimiento en el consulado les da los papeles para comprar como mexicanos.
• No tienes papeles mexicanos vigentes. Tramítalos antes de buscar casa (paso 2).

Los pasos, del presupuesto a la escritura

1. Arma tu presupuesto con todo y gastos. Suma de 4% a 9% al precio. Si vas a financiar, BBVA "Tu Opción México" presta en pesos a mexicanos que trabajan en EE. UU., con sus recibos y su W-2, a 10.70% fijo con hasta 90% de financiamiento. Compara rutas en el simulador de crédito hipotecario y en crédito hipotecario para comprar en México desde Estados Unidos.
2. Ten tus documentos mexicanos al día. Para el notario, lo seguro es tu pasaporte mexicano o tu credencial del INE, que puedes tramitar desde el extranjero y sirve como identificación. Los notarios suelen pedir también tu CURP. La matrícula consular prueba tu nacionalidad, pero no está confirmado que todos los notarios la acepten para firmar.
3. Confirma que el terreno sea propiedad privada. Debe estar inscrito en el Registro Público de la Propiedad. Una parcela ejidal solo se vende a ejidatarios o avecindados hasta que pasa a dominio pleno. Si en tu pueblo te ofrecen una parcela con constancia del ejido, lee antes los errores al comprar propiedad en México.
4. Escoge notario. El comprador normalmente lo elige. El notario es un abogado con fe pública: revisa la propiedad, calcula y paga los impuestos de la operación, redacta la escritura y la inscribe.
5. Firma la promesa de compraventa. Va por escrito, con los elementos esenciales de la venta y un plazo (Código Civil Federal, artículos 2243 a 2247). Si el vendedor se niega después a firmar la escritura, un juez puede firmar por él. El anticipo suele rondar el 10%.
6. Revisa los papeles. El notario pide el certificado de libertad de gravámenes; el vendedor entrega predial y agua al corriente, y un perito autorizado hace el avalúo, que define la base de impuestos.
7. Decide quién firma. Tú en persona o un apoderado (ver la sección siguiente).
8. Manda el dinero por transferencia. Antes de cada envío, llama al notario a un número que ya tengas y confirma la cuenta. Más detalle en cómo pagar una casa en México desde Estados Unidos.
9. Firma la escritura. El notario cobra el impuesto de adquisición, sus honorarios y los derechos de registro.
10. Inscripción. El notario inscribe la escritura en el Registro Público y te entrega el testimonio cuando regresa.

Firmar sin viajar: poderes que sirven en México

Puedes nombrar a un familiar o a alguien de confianza en México para que firme por ti. Hay dos caminos:

• Poder en el consulado mexicano. Los cónsules funcionan como notarios para actos que se realizarán en México. En 2026, el poder de una persona física cuesta MXN 3,148.72 (unos 170 dólares). La ley del notariado de la Ciudad de México los exime de protocolizarse; confirma lo que pide el notario de tu estado.
• Poder ante notario de EE. UU. Necesita apostilla (los dos países son parte del Convenio de La Haya; México, desde 1995), traducción de perito y protocolización ante notario mexicano.

Pide al notario que te diga si necesita un poder especial para esa compra o un poder general para actos de dominio, y llévale el texto antes de firmar. Si financias con BBVA "Tu Opción México", el banco pide un representante en México para firmar la escritura.

El consulado puede hacer poderes y testamentos, pero no la escritura de compraventa. La ley de la Ciudad de México contempla un protocolo digital con firma electrónica, pero no está claro que funcione para compraventas ni que exista en otros estados. Lo normal sigue siendo firmar en persona o con poder.

Cómo mandar el dinero

• Nada de efectivo. La ley antilavado prohíbe pagar en efectivo un inmueble desde 8,025 UMA: MXN 941,412.75 (unos 51,100 dólares) en 2026, aunque el efectivo se deposite en un banco. El notario deja constancia de cómo se pagó.
• Transferencia desde tu cuenta. El impuesto de 1% que EE. UU. cobra desde enero de 2026 a las remesas aplica solo a envíos pagados con efectivo, giros o cheques de caja. Una transferencia desde tu cuenta bancaria o con tu tarjeta de débito no lo paga.
• Escrow, si quieres un intermediario. Una empresa de escrow guarda el anticipo y el saldo, a menudo en dólares, y paga al vendedor cuando el notario lo autoriza. Pide prueba de su seguro.
• El aviso del notario es rutina. Toda escritura de 8,000 UMA o más (MXN 938,480) se reporta a las autoridades; no indica ningún problema.

Cuánto cuesta escriturar, por municipio

El desglose por precio está en cuánto cuesta comprar una propiedad en México.

Después de escriturar

• Predial. Se cobra sobre el valor catastral, que suele ser menor al valor de mercado. Pagar el año en enero da 15% de descuento en San Miguel y Huatulco, 20% en Amealco y 30% en Puerto Escondido.
• Testamento en México. Lo puedes hacer en el consulado: en 2026 la cuota es de MXN 8,059.13 y los mexicanos pagan la mitad, unos MXN 4,029.57. Un testamento de EE. UU. es válido en principio, pero en México tiene que reconocerlo un juez antes de usarse.
• Si la vas a rentar o vender. Saca tu RFC. La exención del impuesto por vender tu casa habitación es para residentes fiscales en México; si vives y declaras en EE. UU., revisa tu caso con un contador antes de vender. Más en impuestos de una propiedad en México y en rentar tu casa en Airbnb en México.

Vivimos en San Miguel y en la costa de Oaxaca, y acompañamos la compra de principio a fin: notario, poderes, transferencia y escritura. Si estás viendo la playa, BB Residential tiene ocho residencias en Residencial Conejos, Huatulco, con tres playas a pie, y como mexicano escrituras a tu nombre. Escríbenos y revisamos tu caso, aunque no puedas viajar.

Esta guía es informativa; confirma tu caso con un notario y un asesor fiscal.