Rentar tu casa en Airbnb en México: impuestos y reglas 2026

Sí puedes rentar tu casa por noche en Airbnb, Vrbo o Booking. Lo que hay que entender antes son los impuestos. Al rentar casa en Airbnb en México pagas tres capas: el ISR y el IVA que la plataforma te retiene de cada pago, un impuesto estatal al hospedaje y, si la casa está en condominio, lo que diga su reglamento.

En 2026, con RFC, la plataforma te retiene 4% de ISR y 8% de IVA. Sin RFC, 20% de ISR y el 16% completo de IVA. Y hay algo nuevo este año: si cobras en una cuenta fuera de México, te retienen el 16% de IVA aunque tengas RFC. Además, Guanajuato cobra 4% de impuesto al hospedaje y Oaxaca 5% para casas y departamentos. San Miguel de Allende no tiene reglamento municipal de rentas cortas a octubre de 2026.

Impuestos al rentar casa en Airbnb en México: lo que retiene la plataforma

La renta por noche paga IVA. La ley exenta solo la casa habitación que se renta sin amueblar y no se usa como hospedaje; una casa amueblada en Airbnb causa 16%. La plataforma se lo cobra al huésped y te retiene una parte o todo.

Los porcentajes se calculan sobre lo que cobras sin IVA. Si leíste que las plataformas retienen 1%, esa tasa era para venta de bienes y otros servicios; en 2026 subió a 2.5% y nunca aplicó al hospedaje.

La plataforma paga lo retenido al SAT a más tardar el día 17 del mes siguiente, te da un CFDI de retenciones y reporta cada mes tus ingresos y la dirección de la propiedad. Guarda esas constancias: son tu respaldo.

¿Pago definitivo o declaración mensual?

Si eres residente fiscal en México y el año anterior tus ingresos por plataformas no pasaron de 300,000 pesos, puedes elegir que las retenciones sean tu pago definitivo de ISR e IVA. La condición es que fuera de eso solo tengas sueldo o intereses. Esa elección se presenta dentro de los 30 días y te obliga cinco años.

Si no cabes ahí, haces pagos provisionales cada mes, a más tardar el 17, y acreditas lo que te retuvieron. Con un contador, compara antes de tu primera reservación cuál te conviene.

Si vives en Estados Unidos

Aquí la pregunta clave no es tu pasaporte sino tu residencia fiscal: depende de dónde tienes tu casa y tus intereses principales. Si vives y trabajas en EE. UU., es probable que no seas residente fiscal en México, y eso cambia las reglas; confírmalo con un contador.

• La cuenta donde cobras. Si la plataforma te paga en tu cuenta de EE. UU., en 2026 te retiene el 16% completo de IVA. Si quieres la retención de 8%, necesitas RFC y una cuenta en México.
• Sin RFC. La plataforma usa un RFC genérico y retiene 20% de ISR y 16% de IVA. La ley no aclara si para un no residente eso es el pago final o si aplica la regla de 25% sobre la renta bruta. Pregúntale a un contador antes de publicar el anuncio.
• Tu declaración en EE. UU. Si eres ciudadano, tienes green card o eres residente fiscal allá, declaras tu ingreso mundial. La renta va en el Schedule E, y el ISR que pagaste en México normalmente se acredita con el Form 1116. Si tus cuentas fuera de EE. UU. suman más de 10,000 dólares en algún momento del año, presentas el FBAR.

Una ventaja que no tiene un extranjero: si eres mexicano por nacimiento o naturalización, compras directo en la playa, sin fideicomiso. Con doble nacionalidad, para la propiedad actúas como mexicano. Si vas a mandar dinero para la compra, revisa cómo pagar una casa en México desde Estados Unidos.

Impuestos estatales: Guanajuato y Oaxaca

Cada estado cobra su propio impuesto al hospedaje. Estos son los de los destinos donde trabajamos:

Revisa tus estados de cuenta de la plataforma. La página de ayuda de Airbnb para México menciona el impuesto de Oaxaca pero no el de Guanajuato, y no pudimos confirmar si las plataformas cobran el 4% en San Miguel. Si no lo cobran, lo debes tú o tu administrador. El impuesto estatal sobre la renta es deducible para el ISR federal.

Reglas locales y del condominio

San Miguel de Allende. El registro municipal tiene 58 reglamentos y ninguno trata de rentas cortas o por plataforma. La prensa local reporta un crecimiento rápido de este tipo de rentas, muchas sin registro y algunas dentro de fraccionamientos privados, y diputados locales han pedido reglas. Tómalo como algo que puede cambiar.

Huatulco y Puerto Escondido. No encontramos un reglamento municipal propio sobre rentas cortas. Aplica el 5% estatal.

El condominio. Muchas veces es la regla que decide. El reglamento puede fijar una estancia mínima, pedir registro de huéspedes o prohibir la renta por noche. Antes de ofertar:

1. Pide el reglamento vigente y las actas de las últimas asambleas.
2. Busca estancia mínima, registro de huéspedes, mascotas, horarios de ruido y uso de áreas comunes.
3. Pregunta al administrador si hay una votación pendiente sobre rentas.

Si prefieres rentar por meses

La casa habitación sin amueblar está exenta de IVA. Si eres residente fiscal, eliges entre deducir gastos reales (predial, mantenimiento, agua, intereses, seguros, depreciación) o la deducción ciega de 35% más el predial. Si el inquilino es una empresa, te retiene 10% de la renta.

Otra vía es el RESICO, para residentes con ingresos de hasta 3.5 millones de pesos el año anterior: pagas entre 1% y 2.5% del ingreso, sin deducciones. Un contador te dice cuál sale mejor con tus números.

Si no eres residente fiscal, quien te paga retiene 25% de la renta bruta. Los residentes de EE. UU. pueden pedir pagar sobre la renta neta gracias al tratado fiscal entre ambos países.

Administración y gastos

Si no vives ahí, un administrador local se encarga de huéspedes, limpieza y reparaciones. Pon por escrito:

• quién presenta las declaraciones estatales si la plataforma no retiene;
• un estado de cuenta mensual que cuadre cada pago con las constancias de retención;
• quién paga luz, agua, internet y gas, y cómo ves los recibos;
• un tope de gasto en reparaciones sin tu autorización;
• qué se hace en temporada de huracanes, del 15 de mayo al 30 de noviembre, si la casa está en la costa.

Cuida la luz. En la tarifa 1 de CFE, una casa pasa a la tarifa DAC cuando su promedio de 12 meses supera 250 kWh al mes; las zonas calurosas de la costa tienen límites más altos. En octubre de 2026, la DAC en la región Central costaba 6.73 pesos por kWh más un cargo fijo de 145.79 pesos al mes. Pide al vendedor los recibos de un año.

Antes de publicar tu anuncio

1. Saca tu RFC y decide en qué cuenta vas a cobrar.
2. Inscríbete en el padrón estatal si la plataforma no retiene el impuesto al hospedaje.
3. Lee el reglamento del condominio y las actas recientes.
4. Si declaras en EE. UU., lleva un registro aparte de ingresos y gastos desde la primera reservación.

La renta puede pagar parte de los gastos de la casa, pero conviene que sea una razón más para comprar y no la única. Lo explicamos en invertir en bienes raíces en México. Y para predial, venta y declaración anual, está nuestra guía de impuestos de una propiedad en México.

Si estás pensando en una casa en la costa para usarla y rentarla parte del año, Biaani tiene cuatro departamentos en El Puertecito, al oriente de Puerto Escondido. Podemos revisar contigo el reglamento del edificio y los números de la renta antes de que hagas una oferta.

Esta guía es informativa; confirma tu caso con un notario y un asesor fiscal.