Comprar casa en Puerto Escondido: lo que cambió desde 2024

Si quieres comprar casa en Puerto Escondido, como mexicano escrituras directo a tu nombre, sin fideicomiso, aunque vivas en Estados Unidos. El impuesto de traslado de dominio en San Pedro Mixtepec, el municipio de Puerto Escondido, es de 2% más una sobretasa de 5%: 2.1% del valor. El predial es de 0.5% del valor catastral, con 30% de descuento si pagas en enero y estás al corriente.

Lo que cambió el mercado fue la forma de llegar. Desde 2024 hay autopista desde la ciudad de Oaxaca, y desde 2025 vuelos directos desde Houston y Dallas. En los listados de octubre de 2026, un departamento nuevo de dos recámaras y 70 m² en Brisas de Zicatela empezaba en 3.045 millones de pesos, y un penthouse en preventa en Punta Zicatela estaba en 8.7 millones.

Lo que cambió desde 2024

La autopista. La Barranca Larga–Ventanilla se inauguró el 4 de febrero de 2024. Son 104 km, y según la SICT el viaje desde la ciudad de Oaxaca bajó de 6.5 a 2.5 horas. Desde el zócalo de Oaxaca, cuenta unas tres horas de puerta a puerta. La opera CAPUFE; en 2024 su política fue cobrar caseta a quienes vienen de otros estados y no a los residentes de Oaxaca. La caseta completa en auto se reportó en 490 pesos tras el aumento de abril de 2026.

Los vuelos. United abrió Houston–Puerto Escondido el 5 de abril de 2025, la primera aerolínea de EE. UU. en el aeropuerto. American vuela desde Dallas/Fort Worth dos veces por semana, por temporada, desde el 3 de diciembre de 2025, según reportes. Dentro de México hay vuelos desde la Ciudad de México (Aeroméxico, Viva, Volaris), el AIFA, Guadalajara, Monterrey por temporada, Tijuana con Volaris desde el 2 de junio de 2026 y, desde diciembre de 2026, Puebla. Si vives en California, la ruta de Tijuana es otra opción.

El aeropuerto movió 948,590 pasajeros en 2025, más del doble que en 2019 (407,651), según reportes. Hay una terminal nueva en planes, sin fecha de entrega publicada.

La población. San Pedro Mixtepec tenía 49,780 habitantes en 2020, 16.1% más que en 2010. La ciudad pasó de 20,178 habitantes en 2005 a 29,903 en 2020.

Zonas para comprar casa en Puerto Escondido

Zicatela y La Punta

Zicatela es la playa de surf conocida como el "Mexican Pipeline". La World Surf League ha hecho competencias aquí, entre ellas las de olas grandes de 2016 y 2017 y una de la serie clasificatoria en diciembre de 2024. Al extremo sur se le conoce como La Punta. Dos de los desarrollos en los listados de octubre de 2026, Brisas de Zicatela y Punta Zicatela, están en esta franja.

Rinconada, Carrizalillo y Bacocho

Son colonias consolidadas al poniente de la ciudad, hacia el aeropuerto. No encontramos rangos de precio confiables y con fecha para ellas, así que compara anuncios actuales y pregunta por ventas recientes en la misma calle.

Al oriente: El Puertecito y Colotepec

El Puertecito es una zona de playa en la congregación de Santa Elena, a unos 20 minutos al sureste de Puerto Escondido, rumbo a Mazunte. Pertenece a Santa María Colotepec, no a San Pedro Mixtepec, y eso importa: impuestos, permisos y servicios dependen de cada municipio. Los anuncios describen agua tranquila con pozas protegidas por rocas.

Escriturar: impuestos y gastos

Sin fideicomiso si eres mexicano. La Constitución da a los mexicanos por nacimiento o naturalización el derecho de comprar en cualquier parte, incluida la franja costera. Con doble nacionalidad, para la propiedad actúas como mexicano. Lleva al notario pasaporte mexicano o INE.

Si no puedes venir a firmar. Un consulado de México en EE. UU. puede otorgar el poder notarial para que alguien firme por ti; en 2026 cuesta 3,148.72 pesos. La escritura de compraventa no se firma en el consulado.

En una casa de 3 millones de pesos en San Pedro Mixtepec, el impuesto de traslado es de 63,000 pesos, y se paga dentro de 30 días. En Huatulco, la misma casa pagaría alrededor de 3.85% con la sobretasa de ese municipio. En San Pedro Mixtepec, los adultos mayores y las personas con discapacidad tienen 50% de descuento en el predial durante el primer trimestre.

Cómo pagar desde Estados Unidos

Si mandas el dinero por transferencia desde tu cuenta bancaria en EE. UU., no pagas el impuesto de 1% a las remesas que entró en vigor en 2026; ese impuesto aplica a envíos pagados en efectivo, giro postal o similares. Del lado mexicano, en 2026 está prohibido pagar en efectivo 941,412.75 pesos o más por un inmueble, y el notario registra cómo se pagó. Lo explicamos paso a paso en cómo pagar una casa en México desde Estados Unidos.

Agua, caminos y luz

Agua. En Puerto Escondido llueven unos 716 mm al año, 96% entre mayo y octubre, así que la temporada seca va más o menos de noviembre a abril. Pregunta si la casa tiene toma municipal, pozo o las dos; de qué tamaño es la cisterna y si en secas depende de pipas. La Ley de Ingresos 2026 fija una cuota mínima de 364.83 pesos al mes hasta 50 m³ para "vivienda turística", sin precisar qué zonas cubre.

Caminos. Fuera del centro, pregunta si el último tramo está pavimentado, quién le da mantenimiento y cómo queda en lluvias. Recórrelo tú antes de ofertar.

Luz e internet. Pide los recibos de CFE de un año y revisa qué servicio de internet llega a la calle.

Temporada de huracanes

La temporada del Pacífico va del 15 de mayo al 30 de noviembre. Agatha tocó tierra como categoría 2 cerca de La Redonda, en esta costa, el 30 de mayo de 2022. Erick lo hizo como categoría 3 al oeste de Puerto Escondido el 19 de junio de 2025, y el Centro Nacional de Huracanes de EE. UU. reportó daños en unos 22 municipios de Oaxaca y Guerrero, entre ellos Puerto Escondido.

Pregunta cómo le fue a la casa con Erick y revisa techo, ventanas, drenaje y muros de contención. Si está sobre un acantilado, pregunta por la erosión. Cotiza un seguro antes de firmar.

Qué revisar antes de comprar

1. Municipio. San Pedro Mixtepec o Santa María Colotepec, con sus impuestos y permisos.
2. Escritura. Inscrita en el Registro Público, con certificado de libertad de gravámenes reciente. Un terreno ejidal solo se puede vender a alguien de fuera después de pasar a dominio pleno e inscribirse; si se saltan pasos, la venta se puede anular.
3. Agua y camino. Fuente, cisterna, abasto en secas y mantenimiento del camino.
4. Preventa. Permisos, fecha de entrega, calendario de pagos y dónde quedan los anticipos.
5. Recibos. Predial y agua al corriente.

Los pasos de la oferta a la escritura están en comprar casa en México desde Estados Unidos. Si también estás viendo las bahías más al oriente, compara con comprar propiedad en Huatulco, y si piensas rentarla parte del año, revisa rentar tu casa en Airbnb en México.

En El Puertecito, Biaani es un edificio de cuatro departamentos con arquitectura de Anonimous, a 32 km del aeropuerto, de 138 y 161 m². Hay dos disponibles y el precio es previa consulta. Como El Puertecito es de Colotepec, podemos confirmar con el notario los impuestos y derechos de ese municipio antes de que hagas una oferta.

Esta guía es informativa; confirma tu caso con un notario y un asesor fiscal.