Comprar propiedad en Costa Rica siendo extranjero: guía 2026

Sí puedes comprar propiedad en Costa Rica a tu nombre aunque seas extranjero, sin fideicomiso y sin residencia. El artículo 19 de la Constitución costarricense da a los extranjeros los mismos derechos individuales que a los nacionales, y eso incluye ser dueño de una casa o un terreno titulado. Da igual si tu pasaporte es mexicano, estadounidense, colombiano o tienes dos.

La excepción está en la playa: los 200 metros más cercanos a la pleamar son del Estado (Ley 6043), y ahí un extranjero necesita cinco años de residencia para tener una concesión. Escriturar cuesta cerca de 3% a 3.4% del precio en impuestos y honorarios, más timbres, y cada año pagas 0.25% del valor registrado.

Si eres mexicano, aquí las reglas van al revés

En México, como mexicano compras directo en la costa, sin fideicomiso y sin permiso de Relaciones Exteriores. El fideicomiso es la figura que usan los extranjeros dentro de los 50 km de la playa. Si vives en Estados Unidos y quieres ver el proceso completo del lado mexicano, está en nuestra guía para comprar casa en México desde Estados Unidos.

En Costa Rica tú eres el extranjero. La buena noticia es que la propiedad titulada no tiene franja restringida: compras igual que un costarricense, ante un notario de allá, y el título queda inscrito a tu nombre en el Registro Nacional. Lo único que cambia por no ser costarricense es la zona marítimo terrestre. La doble nacionalidad mexicana y estadounidense no cambia nada, porque ninguna de las dos es costarricense.

Comprar propiedad en Costa Rica cerca del mar: la zona marítimo terrestre

La Ley 6043 divide la costa en dos franjas, medidas desde la línea de pleamar ordinaria:

El artículo 47 no da concesiones a extranjeros con menos de cinco años de residencia, ni a sociedades constituidas en Costa Rica por extranjeros, domiciliadas fuera del país o con más de 50% de capital extranjero. Abrir una sociedad no resuelve el tema. Quien tiene una concesión paga un canon anual en lugar del impuesto sobre bienes inmuebles.

La ley no aplica en ciudades costeras, en zonas urbanas litorales declaradas ni en terrenos que ya estaban titulados a nombre de particulares. Antes de ofertar, pide al notario que confirme en el Registro Nacional si el terreno está inscrito como propiedad privada o si es una concesión, y a cuántos metros de la pleamar está.

Cuánto cuesta escriturar

En una compra de US$300,000, los tres conceptos verificados suman entre US$9,000 y US$10,200. Con timbres, se suele hablar de 3.5% a 4% en total; tómalo como estimado y pide al notario el desglose por escrito.

Impuestos que pagas cada año

El impuesto sobre bienes inmuebles (Ley 7509) es de 0.25% del valor registrado y lo cobra la municipalidad. Una casa registrada en US$400,000 paga unos US$1,000 al año. El valor se vuelve a declarar al menos cada cinco años. Si es el único inmueble de una persona física, los primeros ₡20,799,000 están exentos en 2026.

El impuesto solidario (Ley 8683) aplica cuando el valor fiscal de la construcción pasa de ₡143,000,000 en 2026. Sus tasas van de 0.25% a 0.55% y se paga en los primeros 15 días de enero. Los dos umbrales están en colones, así que su equivalente en dólares cambia con el tipo de cambio.

¿A tu nombre o con una sociedad?

Puedes comprar a tu nombre o a nombre de una sociedad anónima (S.A.) o de responsabilidad limitada (S.R.L.) costarricense. Para propiedad titulada, la sociedad es opcional y tiene costos fijos:

• Impuesto a las personas jurídicas (Ley 9428): de ₡69,330 al año si está inactiva a ₡231,100 según sus ingresos, en los primeros 30 días de enero. Si no se paga, el Registro bloquea certificaciones y trámites de la sociedad.
• Registro de beneficiarios finales: cada abril la sociedad reporta a sus accionistas y dueños reales ante el Banco Central.
• Del lado de EE. UU.: si eres ciudadano o residente estadounidense, ser dueño de una sociedad extranjera puede obligarte a presentar la forma 5471 del IRS.

Residencia en Costa Rica: las opciones

Para ser dueño no necesitas residencia. Si además quieres vivir allá, estas son las categorías:

La residencia temporal dura hasta dos años y se renueva; después de tres años seguidos puedes pedir la permanente. Para renovar te piden estar afiliado a la CCSS, la seguridad social costarricense.

Un dato reciente: la Ley 9996 daba a inversionistas y pensionados menaje de casa libre de impuestos, hasta dos vehículos y 20% de descuento en el traspaso, pero solo a quien se acogiera en los cinco años siguientes al 14 de julio de 2021. Esa ventana parece haber cerrado el 14 de julio de 2026 y al 19 de octubre no había ley de prórroga. Confirma con la Dirección General de Migración y Extranjería (DGME) o con un abogado costarricense.

Cómo mandar el dinero desde Estados Unidos

Haz la transferencia desde una cuenta bancaria a tu nombre. Desde el 1 de enero de 2026, Estados Unidos cobra un impuesto de 1% a las remesas pagadas con efectivo, giros postales o cheques de caja; las que salen de una cuenta bancaria o se pagan con tarjeta de un banco estadounidense no lo pagan.

Si eres ciudadano o residente de EE. UU. y abres una cuenta en Costa Rica, recuerda el FBAR: se reporta cuando la suma de tus cuentas en el extranjero pasa de US$10,000 en algún momento del año.

Cómo llegar a Santa Teresa y Malpaís

Santa Teresa y Malpaís están en el distrito de Cóbano, que pertenece al cantón y la provincia de Puntarenas, no a Guanacaste. Desde Estados Unidos hay tres caminos:

• Volar a Liberia (LIR) y manejar unos 220 km, de 3.5 a 5 horas. Hay vuelos directos desde Houston, Dallas, Los Ángeles, Chicago, Denver, Atlanta, Nueva York, Miami y otras ciudades; muchos son solo de temporada de invierno.
• Volar a San José (SJO), manejar a Puntarenas y cruzar en ferry a Paquera. Naviera Tambor tiene ocho salidas al día en cada sentido: 04:00, 06:30, 09:00, 12:00, 15:00, 18:00, 20:00 y 22:00. El auto paga ₡11,400 más 13% de IVA (unos US$26 a US$27) y cada adulto ₡810. El cruce dura de 60 a 80 minutos y de Paquera a Santa Teresa hay 53 km, cerca de una hora.
• Volar de San José al aeropuerto de Cóbano, abierto en 2023, que reemplazó a Tambor para los vuelos regulares. Vuelan Sansa y Costa Rica Green Airways, el vuelo dura de 25 a 30 minutos y el aeropuerto queda a unos 17 minutos en auto de Santa Teresa.

La carretera principal de Cóbano a Santa Teresa y Malpaís está pavimentada desde marzo de 2023, pero cerca de 90% de los 218 km de caminos del distrito siguen siendo de lastre o tierra.

Al sur está la Reserva Natural Absoluta Cabo Blanco, creada en 1963 por Olof Wessberg y Karen Mogensen, a la que suele describirse como el primer espacio protegido de Costa Rica. Tiene 1,269 hectáreas de tierra y 1,790 de mar, recibe hasta 40 visitantes al día con reservación y la entrada para extranjeros cuesta US$12.

En los listados de octubre de 2026, los lotes iban de unos US$120,000 a más de US$850,000 y las casas de US$350,000 a US$1.5 millones. Si quieres comparar con la costa de Oaxaca, revisa lo que cuesta comprar propiedad en Puerto Escondido.

Vasto en Santa Teresa y Malpaís

En la zona tenemos dos propiedades. Star Mountain es un hotel en operación sobre 90 hectáreas que colindan con la reserva Cabo Blanco, en US$20,000,000. The Grove ofrece lotes en la selva desde US$200,000, con financiamiento. Si alguna te interesa, revisamos contigo el estatus del título, la distancia a la pleamar y los números del cierre antes de cualquier oferta.

Esta guía es informativa; confirma tu caso con un notario o abogado en Costa Rica y con un asesor fiscal.