Impuestos de una casa en México: predial, renta y venta

Los impuestos de una casa en México son tres: el predial de cada año, el ISR (y a veces el IVA) si la rentas, y el ISR cuando la vendes. Si eres residente fiscal en México y vendes tu casa habitación, los primeros 700,000 UDIS del precio, unos MXN 6.2 millones en octubre de 2026, están exentos una vez cada tres años.

Si eres mexicano y vives en Estados Unidos, la pregunta que lo decide casi todo es si sigues siendo residente fiscal en México. De eso depende si rentas y vendes con las reglas de residentes o con las de no residentes, que cobran 25% sobre el ingreso bruto.

Primero: ¿eres residente fiscal en México?

El Código Fiscal de la Federación (artículo 9) dice que eres residente si estableciste tu casa habitación en México. Si tienes casa en México y en otro país, eres residente si tu centro de intereses vitales está aquí: por ejemplo, si más de la mitad de tus ingresos viene de fuente mexicana, o si aquí está el centro principal de tus actividades profesionales.

Quien deja de ser residente debe presentar un aviso al SAT, a más tardar 15 días antes del cambio. Si no lo presentas, para el SAT sigues siendo residente. Si Estados Unidos también te considera residente, el tratado entre los dos países tiene reglas para resolverlo; es tema para un contador que conozca los dos sistemas.

El predial

El valor catastral suele quedar muy abajo del comercial, así que los recibos son bajos. En San Miguel, un valor fiscal de 2 millones paga MXN 5,950 al año, o 5,057.50 en enero. En Huatulco y Puerto Escondido, los recargos municipales (10% y 5%) no se cobran sobre el predial de tu propia casa. En Huatulco, con credencial del INAPAM pagas 50% en una propiedad; en Puerto Escondido, adultos mayores y personas con discapacidad tienen 50% en el primer trimestre.

Lo que cuesta escriturar, antes de todo esto, está en cuánto cuesta escriturar en México.

Impuestos de una casa en México si la rentas

Si eres residente fiscal

En el régimen de arrendamiento eliges entre deducir gastos reales (predial, mantenimiento, agua, intereses, seguros y depreciación) o una deducción ciega de 35% de lo que cobras, más el predial. Haces pagos provisionales mensuales a más tardar el día 17; los arrendadores pequeños pueden pagar cada trimestre. Si te renta una empresa, te retiene 10% de la renta.

El RESICO es la otra vía, si tus ingresos del año anterior no pasaron de MXN 3.5 millones. Pagas sobre el ingreso, sin deducciones:

Sobre el IVA: una casa sin amueblar rentada a largo plazo está exenta. Amueblada o por noches, paga 16%.

Si rentas por plataformas

Airbnb y las demás plataformas retienen en cada pago. Con RFC, 4% de ISR y 8% de IVA; sin RFC, 20% y 16%. Desde 2026, si cobras en una cuenta en el extranjero, te retienen el 16% completo de IVA aunque tengas RFC. La tasa de 4% para hospedaje no cambió; el 2.5% que quizá leíste es para venta de bienes y otros servicios.

Si tus ingresos por plataformas del año anterior no pasaron de MXN 300,000 y fuera de eso solo tienes sueldo o intereses, puedes tomar las retenciones como pago definitivo. Se elige dentro de 30 días y queda fija cinco años.

Los estados cobran aparte. Guanajuato tiene un impuesto de hospedaje de 4% que incluye casas y departamentos; Oaxaca cobra 5% a casas y departamentos desde el 1 de enero de 2026 (3% a hoteles). Los dos cobran además 5% sobre la renta neta, deducible del ISR federal. El detalle de reglas y condominios está en rentar tu casa en Airbnb en México.

Si no eres residente fiscal

Quien te paga la renta retiene 25% del monto bruto, sin deducciones. Si quien paga también vive fuera de México, tú presentas y pagas dentro de 15 días. Si eres residente en Estados Unidos, el tratado te deja pedir que te cobren sobre la renta neta, con un aviso al SAT que se renueva cada enero o febrero.

Impuestos al vender tu casa

Si eres residente fiscal: la exención

La venta de tu casa habitación está exenta hasta 700,000 UDIS del precio: MXN 6,200,737 con la UDI del 19 de octubre de 2026, y sube cada día. Los requisitos:

• Que la venta se firme ante notario.
• Que no hayas usado la exención en los tres años anteriores; lo declaras bajo protesta.
• Un comprobante con el domicilio de la casa a tu nombre, de tu cónyuge, padres o hijos: INE, recibo de luz o de teléfono fijo con CFDI, o estado de cuenta bancario.
• El terreno entra hasta tres veces la superficie construida.

Si vendes en MXN 8,000,000, quedan exentos 6,200,737 y pagan impuesto 1,799,263, el 22.5% del precio; tus deducciones se prorratean en esa misma proporción.

Un aviso para quien vive en Estados Unidos: si la casa en México es de vacaciones o la rentas, puede no calificar como casa habitación. Pregúntale al notario antes de firmar la venta, no el mismo día.

Cómo se calcula el ISR en lo que no está exento

Restas al precio el costo de compra actualizado por inflación (nunca menos de 10% del precio de venta), la construcción y las mejoras, los gastos de notario, impuestos y derechos de la compra y de la venta, el avalúo y las comisiones. La construcción se deprecia 3% al año, sin bajar de 20% de su costo.

La ganancia se divide entre los años que tuviste la casa, hasta 20, y a esa parte se le aplica la tarifa, que llega a 35%. El notario calcula y entera el pago dentro de 15 días y te da el cálculo. Del total, 5% de la ganancia va al estado y se acredita contra el federal. La venta de casa habitación no paga IVA.

Si no eres residente fiscal

Pagas 25% del precio sin deducciones o, si lo eliges, 35% de la ganancia calculada con las reglas de residentes. Cuando la venta se firma en escritura pública, no necesitas representante en México para elegir el 35%. El notario hace el cálculo.

¿Necesitas RFC?

Para rentar o vender, sí. Sin RFC, las plataformas te retienen 20% y 16% en lugar de 4% y 8%, y al vender lo necesitas para aplicar deducciones o la exención. Para comprar, depende del caso: el notario te dirá si te lo pide. Si tienes uno de cuando vivías en México, revisa que siga activo y con tu domicilio al día antes de la firma.

Un dato de calendario: el paquete fiscal de 2027 se espera en el Diario Oficial hacia noviembre de 2026, y las tasas de plataformas son de las cifras que puede mover. Revísalas antes de fijar tus precios del año.

Si también declaras en Estados Unidos

Si eres ciudadano estadounidense, tienes green card o el IRS te considera residente, declaras tus ingresos de todo el mundo. La renta de la casa va en el Schedule E y la venta en el Form 8949 y el Schedule D; el ISR que pagaste en México se acredita con el Form 1116. Si tus cuentas fuera de EE. UU. suman más de USD 10,000 en algún momento del año, presentas el FBAR. La casa en sí no se reporta.

Los papeles que te ahorran impuestos

Las deducciones solo valen con comprobante. Guarda la escritura, las facturas (CFDI) del notario, del avalúo y de cada mejora, y los comprobantes de pago. En cómo pagar una casa en México desde Estados Unidos está la lista de lo que conviene guardar desde la compra, y el proceso completo, en comprar casa en México desde Estados Unidos. Si compras con crédito, suma predial y mantenimiento al pago mensual del simulador de crédito.

Si piensas rentar tu departamento parte del año, Biaani tiene cuatro departamentos de 138 y 161 m² en El Puertecito, al sureste de Puerto Escondido, con dos disponibles. Antes de cualquier oferta te conseguimos el último recibo de predial y las reglas del condominio sobre rentas.

Esta guía es informativa; confirma tu caso con un notario y un asesor fiscal.