Invertir en bienes raíces en México: riesgos y números 2026

Invertir en bienes raíces en México funciona mejor cuando la casa es para usarla. La renta puede pagar parte de los gastos y hay zonas que han subido de precio, pero los datos no sostienen comprar solo como apuesta financiera. Vender toma tiempo, el tipo de cambio se mueve y entre comprar y vender se van varios puntos del precio en impuestos y gastos.

Los números a octubre de 2026: en San Miguel de Allende, las casas vendidas de enero a septiembre tardaron una mediana de seis meses. En los últimos cinco años el dólar estuvo entre 16.34 y 21.82 pesos. Escriturar cuesta, en general, de 4% a 9% del precio. Y si la casa no es tu casa habitación, al venderla pagas ISR sobre la ganancia.

Por qué la gente compra

Casi siempre se juntan tres razones:

• Uso. Una casa para vacaciones, para el retiro o para reunir a la familia. Si vives en EE. UU., también es un lugar propio cuando vienes a México.
• Forma de vida. Clima, calles para caminar, comida, otro ritmo. No sale en una hoja de cálculo y cuenta.
• Renta. Rentarla cuando no estás para cubrir predial, mantenimiento, cuotas del condominio y personal.

El orden importa. Una casa que compras para usar y rentas parte del año aguanta un mercado lento. Una que compras solo para rentar tiene que dar sus números cada año. También ayuda saber quién te va a comprar después: en San Miguel, de enero a septiembre de 2026, 69% de los compradores vinieron de EE. UU. y 26% eran mexicanos, según el MLS local.

Qué mueve el valor en cada destino

San Miguel de Allende

Es Patrimonio de la Humanidad desde 2008, está a 1,917 metros de altura con una temperatura media de 18.2 °C, a una hora del aeropuerto de Querétaro y a 3.5 horas o más de la Ciudad de México. Eso no cambia de un año a otro.

El mercado está mezclado. Del 7 de enero al 30 de septiembre de 2026, el MLS local registró 339 ventas con una mediana de US$385,000. De esas, 208 tenían precio en dólares, con mediana de US$516,000, y 119 en pesos, con una mediana cercana a US$212,000. Las casas se vendieron, en mediana, al 96% del precio pedido, y 92% de los cambios de precio fueron rebajas. En otro conteo local, el inventario de septiembre de 2026 era de 857 casas, unos 25 meses de oferta. El detalle por colonia está en precios de casas en San Miguel de Allende.

Puerto Escondido

Lo que cambió fue cómo se llega. La autopista Barranca Larga–Ventanilla abrió el 4 de febrero de 2024 y bajó el viaje desde la ciudad de Oaxaca de 6.5 a 2.5 horas, según la SICT. Hay vuelos desde la Ciudad de México, el AIFA, Guadalajara y Tijuana, y desde Houston con United. El aeropuerto movió unos 948,590 pasajeros en 2025, contra 407,651 en 2019, según reportes. Más conexiones traen más compradores y también más oferta.

Huatulco

Lo planeó FONATUR en los años ochenta, y el Parque Nacional Huatulco, decretado en 1998, protege 11,890.98 hectáreas de tierra y mar. Eso limita cuánto de la costa se puede construir. El municipio creció 31.7% entre 2010 y 2020, a 50,862 habitantes. Un cambio que vale la pena seguir: desde 2024, el agua, el drenaje, las calles y la basura pasaron de FONATUR al estado y al municipio, según la prensa local.

Amealco

Es Pueblo Mágico, está a 2,629 metros de altura y a unos 173 km del Zócalo de la Ciudad de México. Aquí el costo de entrada pesa: el impuesto de traslado de dominio es de alrededor de 5.94%, muy por encima del 2% que se repite para Querétaro.

Los riesgos que hay que poner en la cuenta

Tipo de cambio

Del 19 de octubre de 2021 al 19 de octubre de 2026, el FIX de Banxico fue de 16.3357 a 21.8185 pesos por dólar. Una casa de US$300,000 te costaba unos 4.9 millones de pesos en el punto bajo y 6.5 millones en el alto: 34% de diferencia. Si ganas en pesos, comprar en dólares te expone a eso. Si vives en EE. UU. y ganas en dólares, te pasa al revés: un peso débil te ayuda al comprar algo con precio en pesos y te afecta al vender.

Liquidez

En los datos del MLS de San Miguel, más de una quinta parte de las ventas de 2026 tardó más de un año. Casi todo se compra de contado, porque pocos compradores consiguen crédito, y eso reduce cuántas personas te pueden comprar. Haz tus cuentas pensando en años, no en meses.

Legal

Revisa que el terreno tenga escritura inscrita en el Registro Público. Un terreno ejidal solo se puede vender a alguien de fuera después de pasar a dominio pleno; si se saltan pasos, la venta se puede anular. El notario revisa gravámenes. Y en 2026 está prohibido pagar en efectivo 941,412.75 pesos o más por un inmueble.

Preventa

Comprar en preventa baja el precio de entrada y suma dos riesgos: que la obra se atrase y que el desarrollador no la termine. Muchas veces los anticipos no quedan en una cuenta de garantía (escrow). Antes de firmar, lee comprar en preventa en la playa.

Clima

La temporada de huracanes del Pacífico va del 15 de mayo al 30 de noviembre. El huracán Erick tocó tierra como categoría 3 al oeste de Puerto Escondido el 19 de junio de 2025 y dejó daños en unos 22 municipios de Oaxaca y Guerrero, Puerto Escondido entre ellos. En San Miguel, la organización Caminos de Agua reporta que el acuífero baja de 0.5 a 2 metros al año.

Cómo pagas cambia los números

Si eres mexicano y vives en México, puedes pedir crédito a un banco: en octubre de 2026 las tasas en pesos iban de 9.15% a 13.25%. Si trabajas en EE. UU., BBVA tiene Tu Opción México, a 10.70% fijo en pesos con hasta 90% de financiamiento, con tus comprobantes de ingreso de allá. Para vivienda vacacional, algunos bancos prestan un porcentaje menor. Si el crédito cuesta más al año de lo que la casa deja después de gastos, la deuda se come la renta. Puedes comparar escenarios en nuestro simulador de crédito hipotecario.

Impuestos al rentar y al vender

Al rentar. En Airbnb y plataformas similares, con RFC te retienen 4% de ISR y 8% de IVA, y hay impuesto estatal al hospedaje: 4% en Guanajuato y 5% en Oaxaca para casas y departamentos. Si rentas por meses, como residente fiscal puedes usar la deducción ciega de 35% más el predial. El detalle está en rentar tu casa en Airbnb en México.

Al vender. Si eres residente fiscal, pagas ISR sobre la ganancia y puedes deducir el costo actualizado, las mejoras, los gastos notariales y la comisión. El notario calcula y paga el impuesto. Del total, 5% de la ganancia va al estado donde está la casa y se acredita contra el ISR federal. La exención de hasta 700,000 UDIS (unos 6.2 millones de pesos en octubre de 2026) aplica solo a tu casa habitación, una vez cada tres años, y se prueba con documentos a tu nombre con esa dirección, como la INE o recibos de luz.

Si vives en EE. UU. y no eres residente fiscal en México, pagas 25% del precio sin deducciones o, si lo eliges, 35% de la ganancia. Lo explicamos en impuestos de una propiedad en México.

Cómo comparar dos propiedades

Luego agrega lo que solo tú sabes: en qué moneda está el precio, cuánto es la cuota del condominio y qué dice de las rentas, cuántas semanas al año vas a ir y cuánto tiempo estás dispuesto a esperar para vender.

Si quieres comparar casas reales así, cada ficha de nuestras propiedades trae ubicación, superficie y precio, y podemos hacer contigo la cuenta de gastos de escrituración antes de que decidas.

Esta guía es informativa; confirma tu caso con un notario y un asesor fiscal.