Precio de casas en San Miguel de Allende: cifras de 2026

El precio de casas en San Miguel de Allende tuvo una mediana de venta de 385,000 dólares, unos 7.1 millones de pesos, entre el 7 de enero y el 30 de septiembre de 2026, según 339 cierres registrados en el MLS local. Las casas anunciadas en pesos se vendieron en una mediana cercana a 212,000 dólares, unos 3.9 millones de pesos; las anunciadas en dólares, en 516,000.

Se vendieron al 96% del precio de lista, en una mediana de seis meses, y el 26% de los compradores fue mexicano. En los listados de octubre de 2026 hay casas desde unos 2.2 millones de pesos en Zirándaro hasta más de 200 millones en el Centro. Convertimos a 18.4 pesos por dólar.

Precio de casas en San Miguel de Allende en 2026: las cifras

Son ventas ya cerradas en el MLS durante los primeros nueve meses del año. No son un pronóstico.

Casas en pesos y casas en dólares

En San Miguel conviven las dos monedas, y eso cambia la cuenta según en qué ganes.

En 2026 el peso pasó de 16.95 a 18.13 por dólar en cinco semanas. Si ganas en dólares, una casa anunciada en 5 millones de pesos bajó de unos 295,000 a 276,000 dólares sin que el vendedor tocara el precio. Si ganas en pesos, pasó lo contrario con las casas en dólares: una de 300,000 dólares subió de 5.09 a 5.44 millones de pesos.

La diferencia entre la mediana en dólares (516,000) y la mediana en pesos (unos 212,000) refleja sobre todo qué casas se anuncian en cada moneda. No es un descuento sobre la misma casa. Si tu ingreso está en pesos, filtrar por casas anunciadas en pesos te quita el riesgo del tipo de cambio en la negociación.

Cuánto tardan en venderse y cuánto se negocia

El MLS registró 977 anuncios nuevos en el periodo, casi tres por cada venta. De todos los cambios de precio, el 92% fueron rebajas, con una mediana de 6.3%.

Un conteo distinto, que lleva una inmobiliaria local, encontró 857 casas de reventa en septiembre de 2026, unos 25 meses de inventario al ritmo actual; ese mismo conteo considera normal de 15 a 18 meses en un mercado donde casi todo se paga de contado. Según esa fuente, en 2025 las reventas subieron 24.7%, pero el precio promedio bajó de 650,462 a 568,829 dólares, en parte porque hubo menos ventas de más de 2 millones (12, contra 19 en 2024). Hasta agosto de 2026 contó 253 cierres, contra 289 un año antes.

Las dos fuentes describen un mercado donde el comprador tiene tiempo para comparar, negociar y revisar papeles. No dicen hacia dónde van los precios.

Rangos por colonia

Precios de lista en los anuncios de octubre de 2026 del MLS local:

Si buscas terreno para construir, en La Lejona iban de 2.2 a 3.5 millones de pesos, en Zirándaro de 1 a 2.5 millones, y del lado de la presa desde unos 800,000 pesos. Cómo se vive en cada zona lo contamos en colonias de San Miguel de Allende.

Qué hace subir o bajar el precio

El Centro y la UNESCO. En 2008 la UNESCO inscribió como Patrimonio Mundial a la villa protectora de San Miguel y al Santuario de Jesús Nazareno de Atotonilco, y el Centro es zona federal de monumentos históricos. Cualquier obra ahí necesita autorización previa del INAH, y los inmuebles declarados monumento necesitan permiso para restaurarse o modificarse. Hay pocas casas en el Centro y remodelar toma tiempo, y las dos cosas se reflejan en el precio. En la parte alta del mercado ya hay residencias de marca hotelera: una unidad de 653 m² de Rosewood Residences se vendió en 2.5 millones de dólares.

El agua. Una toma nueva requiere carta de factibilidad de SAPASMA, y las fosas sépticas y albercas, permisos. La organización Caminos de Agua reporta que el acuífero baja de 0.5 a 2 metros por año. Antes de comparar dos casas, pregunta por cisterna, tinaco, pozo analizado y paneles solares.

La vista. En las lomas, el precio de entrada sube con la vista: las casas en Ojo de Agua empezaban en 779,000 dólares y en Balcones en 479,000, contra 217,000 en La Lejona.

El terreno. En el Centro los lotes son angostos. Hacia Atotonilco y la presa, los ranchos iban de 190,000 a 597,000 dólares (3.5 a 11 millones de pesos): el espacio cuesta menos si aceptas manejar.

Cómo pagar y qué impuestos considerar

Compra directa. Como mexicano escrituras a tu nombre, sin fideicomiso y sin trámite ante la SRE. Si tienes doble nacionalidad, actúas como mexicano. El proceso desde allá está en comprar casa en México desde Estados Unidos, y los gastos de escrituración en cuánto cuesta comprar una propiedad en México.

El dinero. En México no se puede pagar en efectivo un inmueble de 941,412.75 pesos o más (8,025 UMA en 2026). Desde Estados Unidos, una transferencia desde tu cuenta bancaria no paga el impuesto de 1% a remesas; ese impuesto aplica a envíos pagados en efectivo, giro o cheque de caja. Si necesitas crédito, revisa crédito hipotecario para comprar en México desde Estados Unidos.

Si algún día vendes. Lo que importa es tu residencia fiscal, no tu nacionalidad:

• Residente fiscal en México: la venta de tu casa habitación está exenta hasta 700,000 UDIS del precio (unos 6.2 millones de pesos en octubre de 2026), una vez cada tres años y ante notario.
• Si vives en Estados Unidos y no eres residente fiscal en México: el notario aplica las reglas para no residentes, 25% sobre el precio total o, si lo eliges, 35% sobre la ganancia.
• Guanajuato cobra además 5% sobre la ganancia, salvo cuando la venta de casa habitación está exenta.

Para el gasto mensual una vez que compras, revisa costo de vida en San Miguel de Allende, y para la vida diaria, vivir en San Miguel de Allende.

Las dos casas que representamos en San Miguel muestran el efecto de la moneda. Casa Mirador se anuncia en pesos, 90,000,000, en un terreno de 10,222 m² que mira al oriente hacia las parroquias, con alberca en la azotea: si tu dinero está en pesos, el precio no se mueve. Casa Campanas se anuncia en 3,000,000 de dólares, unos 55 millones de pesos hoy, con seis recámaras alrededor de un patio central a 5 km del Centro y a menos de un kilómetro del Hípico Otomí; cada peso que se mueve el dólar cambia su costo en 3 millones de pesos. La ubicación exacta te la compartimos cuando nos escribes.

Esta guía es informativa; confirma tu caso con un notario y un asesor fiscal.