Tasas hipotecarias México vs Estados Unidos: comparativo 2026

Si comparas tasas hipotecarias México vs Estados Unidos en octubre de 2026, aquí pagas de 2 a 6 puntos más. Un crédito en pesos de un banco mexicano cuesta entre 9.15% y 13.25% fijo, según los simuladores de los propios bancos con 10% de enganche a 20 años, y BBVA Tu Opción México, para mexicanos con ingresos en EE. UU., cobra de 10.40% a 10.70%. En Estados Unidos, la hipoteca fija a 30 años promediaba 7.40% (Freddie Mac, 15 de octubre) y un HELOC, 7.34%.

Pero la tasa no lo es todo: si ganas en dólares y te prestan en pesos, el tipo de cambio puede mover tu pago más que la diferencia de tasas. Abajo tienes la tabla, las razones y un ejemplo con una casa de MXN 7 millones.

Tasas hipotecarias México vs Estados Unidos, opción por opción

Ojo con quién califica: los bancos mexicanos tradicionales piden vivir en México y comprobar ingresos aquí; Tu Opción México acepta tus ingresos de allá si eres mexicano; MoXi presta a ciudadanos de EE. UU. y residentes con green card. El detalle de cada ruta está en crédito hipotecario en México viviendo en Estados Unidos.

Por qué las tasas en pesos son más altas

Todo empieza en los bancos centrales. La tasa objetivo de Banxico es 6.50%: la bajó dos veces en primavera y la mantuvo el 24 de septiembre de 2026. La Fed, en cambio, subió un cuarto de punto el 16 de septiembre y dejó su rango en 3.75%–4.00%. Antes de que un banco agregue su margen, ya hay de 2.5 a 2.75 puntos de diferencia.

La TIIE a 28 días, la tasa interbancaria que Banxico publica cada día hábil, estaba en 6.7659% el 19 de octubre. Un crédito fijo a 20 años al 11.20% queda unos 4.4 puntos arriba de ella. En EE. UU., la hipoteca a 30 años queda 3.4 puntos arriba del techo de la Fed. De los 3.8 puntos que separan 11.20% de 7.40%, unos 2.5 salen de las tasas de los bancos centrales y 1.3 de un margen bancario más ancho en México.

La tasa "desde" contra la tasa que te van a dar

Los anuncios dicen "tasa desde", pero esa tasa suele ser para créditos grandes, enganches altos o clientes del banco. Con una casa de MXN 1.8 millones, 10% de enganche y 20 años, los simuladores de los bancos daban esto el 16 de octubre de 2026:

• BBVA: 11.20% (anuncia desde 9.05%).
• Banamex: 10.95% (anuncia desde 9.05%).
• Banorte: 9.15% (anuncia desde 8.80%).
• HSBC: de 10.30% a 10.60% (anuncia desde 9.65%).

En un crédito de MXN 4.55 millones a 20 años, pasar de 9.05% a 11.20% sube la mensualidad en MXN 6,501. Haz tus cuentas con la tasa cotizada, no con la del anuncio.

El CAT y lo que no viene en la tasa

El CAT (costo anual total) junta tasa, comisiones y seguros en un porcentaje anual; es el equivalente del APR en Estados Unidos. Lo que publican los bancos casi siempre es un CAT promedio de los créditos que ya otorgaron, con 80% de financiamiento: BBVA, por ejemplo, 13.3% en su Hipoteca Fija y 13.2% en Tu Opción México. Para 10% de enganche a 20 años, el simulador de CONDUSEF daba CAT de 12.6% a 16.2%.

A la mensualidad súmale lo que la tasa no muestra: seguros de vida y daños, y comisiones de administración. En Tu Opción México esa comisión es de 0.025% más IVA al mes sobre el monto financiado.

Qué mueve la tasa que te dan

• El enganche. En Tu Opción México, 10.40% si financias hasta 70% y 10.70% si financias más. En la Hipoteca Fija de BBVA, la tabla baja de 11.20% a 10.10% con créditos desde MXN 3.5 millones y 30% de enganche. HSBC publica desde 9.65% con 30% o más de enganche (puede bajar a 9.20%) y desde 10.30% con menos.
• El monto. En la misma tabla de BBVA, un crédito desde MXN 2 millones con 10% de enganche baja a 10.90%.
• Tu historial de pagos. HSBC baja la tasa 0.15 puntos al año desde el tercer año si pagas puntual.
• Tu puntaje en EE. UU., si vas por MoXi: con el mismo crédito a 30 años y 35% de enganche, la tasa iba de 11.015%–11.515% con FICO de 780 o más a 11.915%–12.415% con 720–739.

El tipo de cambio: lo que no aparece en ninguna tasa

Un crédito en pesos tiene una mensualidad fija en pesos. Si ganas en dólares, lo que te cuesta cada mes cambia con el tipo de cambio. En los últimos cinco años, el FIX de Banxico fue de 21.8185 pesos por dólar (26 de noviembre de 2021) a 16.3357 (8 de abril de 2024).

Un pago fijo de MXN 50,000 costó:

• US$2,292 con el dólar a 21.82;
• US$2,714 con el FIX del 19 de octubre de 2026, 18.43;
• US$3,061 con el dólar a 16.34.

Son 34% de diferencia por el mismo pago. Cuando el peso se fortalece, al que gana en dólares le sale más caro. El riesgo se invierte si piensas regresar a vivir a México y ganar en pesos: ahí el crédito en pesos te protege y el de dólares es el que se encarece si el peso se debilita. Para mover el dinero, revisa cómo pagar una casa en México desde Estados Unidos.

Ejemplo: casa de MXN 7 millones con 35% de enganche

Una casa de MXN 7,000,000 (unos US$379,900 al FIX de 18.4253), con MXN 2,450,000 de enganche y un crédito de MXN 4,550,000 (unos US$246,900). Las mensualidades son solo capital e intereses, calculadas con la fórmula estándar de amortización, con la tasa típica y el plazo usual de cada opción.

Lo que dicen los números:

• Pedir prestado en EE. UU. sale más barato al mes, pero tu casa de allá queda en garantía, el HELOC es variable y el refinanciamiento cambia la tasa de toda tu hipoteca actual. Lo vemos con ejemplos en usar tu casa en Estados Unidos para comprar en México.
• Hoy, BBVA en pesos y MoXi en dólares cuestan casi lo mismo al mes (US$2,449 contra US$2,402). La diferencia es que el de BBVA se mueve con el tipo de cambio y el de MoXi no, y que BBVA presta hasta 90% mientras MoXi pide 35% de enganche.
• Las comisiones iniciales también cuentan. En BBVA, la apertura de 1% son MXN 45,500, y la administración mensual ronda MXN 1,320 con IVA. En MoXi, la originación de 2.99% a 3.75% va de US$7,384 a US$9,260.

Cambia el precio, el enganche y el plazo en nuestro simulador de crédito hipotecario; usa las mismas tasas de octubre de 2026.

En BB Residential, en Huatulco, las ocho residencias se listan en dólares, de US$340,000 a US$568,251, así que con un HELOC o un crédito en dólares la compra no tiene riesgo cambiario. Dinos qué unidad te interesa y corremos estas opciones con su precio real.

Esta guía es informativa y no es asesoría legal, fiscal ni financiera; confirma tu caso con tu banco, un notario y un asesor fiscal.